武汉写字楼市场 截至8月搜索热度已恢复至去年同期8成水平

2020年上半年,受新冠疫情冲击,武汉作为疫情重灾区,商务活动停滞多月,写字楼市场普遍呈现需求疲软、空置率上升趋势。如今随着疫情得到有效控制、经济增长与产业的发展等,武汉写字楼市场重新焕发生机。

9月15日,58同城、安居客发布《后疫情时代的武汉写字楼市场报告》,数据显示,截至8月搜索热度已恢复至去年同期8成水平,洪山区为1-8月搜索热度Top 1,新兴商务区光谷迅速崛起,带动写字楼去化。

四大商务区各具特色,新兴商务区光谷区迅速崛起

58同城、安居客《后疫情时代的武汉写字楼市场报告》显示,素有九省通衢之美誉的武汉,2019年GDP总量在全国城市排名第七,增速排名第六。此外,2019年武汉人口净流入224万,全国排名第八。武汉已然成为新一线城市中的佼佼者,经济的发展与持续的人口流入,都为写字楼需求的提升提供了坚实的基础。

从区域分布来看,武汉有四个核心商务区,分别是武汉中央商务区、建设大道商务区、中北路商务区、和汉口滨江商务区。武汉中央商务区聚集了“华中第一高楼”武汉中心、世贸中心、泛海城市广场、泛海SOHO国际等标志性建筑;建设大道商务区以金融街为中心,建银大厦、民生银行大厦、新世界国贸大厦三栋200米以上的超高层写字楼矗立于此;中北路商务区的华中金融城拟建成以金融为 核心的“武汉市现代服务业聚集区”;汉口滨江商务区凭借优越的景观和交通优势,是武汉发展高端商务办公产业的重点区域,也是目前武汉写字楼租金最高的商务区。

除了四大核心商务区,武汉还有多个次级或新兴的商务区,其中光谷区发展势头最盛。光谷区是全球最大的光通信研发生产基地、全球最大的高端中小尺寸面板产业聚集地;接下来,在产业和经济的推动下,光谷区的芯片技术也将进入高速发展阶段。截至2019年底,光谷区已聚集了2300多家高新技术企业,近百家世界500强企业,带动光谷区的写字楼去化。

疫情后需求快速复苏,小面积写字楼备受追捧

58同城、安居客《后疫情时代的武汉写字楼市场报告》显示,武汉二季度末写字楼租赁问询量仍未完全恢复。需求来源方面,TMT、消费服务与教育、专业服务业是上半年武汉甲级写字楼租赁新增需求的前三大来源。

截至2020年6月,武汉优质写字楼总存量为526万平方米,写字楼平均入住率为62.7%,平均租金约90.8元/㎡/月,租金同比下滑4.5%;其中甲级写字楼存量191万平方米,平均入住率65.7%,平均租金108.8元/㎡/月,租金环比一季度下跌5.1%。

尽管遭受了宏观经济不确定性和疫情的双重冲击,武汉优质写字楼平均租金持续走弱,但二季度末仍位列新一线城市第四名。九省通衢的地理优势、大学云集的人才优势、行业聚焦的政策优势,都使得武汉写字楼市场竞争力不可小觑。

58同城、安居客在线写字楼租赁搜索数据显示,经过2月份疫情期间的低谷期,写字楼搜索热度在4、5月份加速提升,截至8月份,武汉写字楼搜索热度已恢复至去年同期8成水平。

从租赁搜索区域排行上来看,今年1至8月排名前五的区县分别是洪山区、武昌区、江汉区、江夏区、和汉阳区。洪山区虽不是传统核心商务区,但光谷的崛起,配合高校云集带来的创新科技园扎堆,使得洪山区的写字楼更受中小创企业青睐。

写字楼租赁面积方面,热度最高的是100-200㎡的单位,占比36%;其次是小于100㎡和200-300㎡的单位,占比分别是24%和17%。今年以来小面积写字楼单位搜索量占比抬升,小于100㎡和100-200㎡的单位占比分别提高3%和2%;而200-300㎡的办公单位搜索占比则减少3%。也印证了房东反馈的小面积写字楼单位更受追捧的市场现状。

写字楼销量跌价格稳,武昌区成交均价最高

58同城、安居客《后疫情时代的武汉写字楼市场报告》指出,2020年上半年武汉市一手商办物业的总体去化量约为20万平方米,同比去年下滑49%;其中纯写字楼去化约6万平方米,占商办去化总量的31%,占比与去年同期相当。

写字楼销量大跌,价格却略微抬升,可见市场对武汉经济的长期发展保持信心。买家大多为具有自用需求的企业和机构,拥有较强的购买实力和抗风险能力。当前武汉写字楼市场处于低谷阶段,写字楼不失为企业长期的资产配置投资。

从成交的区域分布来看,由于供应量较大叠加聚集效应的影响,武昌区、江岸区、洪山区排名前三,其中武昌区写字楼成交均价最高,光谷成交追赶传统商务区。若单独选取汉口、汉阳、武昌、和光谷四个板块,写字楼成交分别占比33%、6%、43%、18%。

销售排名前十的楼盘中,冠军是位于中央商务区的富强国际,成交面积7479平方米,均价21217元/㎡,成交总额1.58亿;亚军是武汉中央文化区项目,成交面积6736平方米,均价23458元/㎡;此两个项目均属传统核心商圈的高端项目,好地段叠加高品质写字楼是销量的保证。位于东湖新技术开发区的北辰光谷里成交排名第五,成交面积4607平方米,均价17897元/㎡,均价追赶传统核心商务区。

上半年武汉写字楼市场在黑天鹅的冲击下一度陷入低谷期,但写字楼销售量跌价稳,表明市场仍具韧性,未来可期。58同城、安居客《后疫情时代的武汉写字楼市场报告》指出,下半年国内经济复苏步伐或会加大,在新常态下,部分行业如线上教育、大健康、TMT等将借机发展,推动写字楼租赁和购置需求加速恢复。

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